Le centre commercial a connu un essor significatif, d'abord aux États-Unis, puis en France, devenant l'un des investissements immobiliers parmi les plus rentables. Cependant, en tant qu’objet monofonctionnel, souvent implanté dans des espaces de faible densité, participant à une artificialisation massive, et temple du consumérisme, il est désormais décrié. Pourtant, tous les centres commerciaux ne se rangent pas dans ces catégories. Cette thèse propose une nouvelle approche typologique du centre commercial et examine les facteurs et conditions nécessaires à sa transformation. Elle interroge la possibilité de redéfinir la notion de « centre » qu'il incarne. La recherche explore le potentiel des centres commerciaux à devenir de nouveaux éléments de centralité urbaine. Pour explorer ces questions, des études de cas contemporains sont examinées, complétées par des mises en situation utilisant le jeu sérieux Ville·s En-Jeux, conçu dans le cadre de cette recherche. Ces approches ont permis d'établir une classification des évolutions possibles des centres commerciaux selon différentes échelles d'intervention. L'objectif final est de fournir des outils d'aide à la programmation, permettant aux parties prenantes de réfléchir à l'évolution la plus pertinente pour chaque site en fonction de leur contexte spécifique.