Le centre commercial a connu un essor significatif, d'abord aux États-Unis, puis en France, devenant l'un des investissements immobiliers parmi les plus rentables. Cependant, en tant qu’objet monofonctionnel, souvent implanté dans des espaces de faible densité, participant à une artificialisation massive, et temple du consumérisme, il est désormais décrié. Pourtant, tous les centres commerciaux ne se rangent pas dans ces catégories. Cette thèse propose une nouvelle approche typologique du centre commercial et examine les facteurs et conditions nécessaires à sa transformation. Elle interroge la possibilité de redéfinir la notion de « centre » qu'il incarne. La recherche explore le potentiel des centres commerciaux à devenir de nouveaux éléments de centralité urbaine. Pour explorer ces questions, des études de cas contemporains sont examinées, complétées par des mises en situation utilisant le jeu sérieux Ville·s En-Jeux, conçu dans le cadre de cette recherche. Ces approches ont permis d'établir une classification des évolutions possibles des centres commerciaux selon différentes échelles d'intervention. L'objectif final est de fournir des outils d'aide à la programmation, permettant aux parties prenantes de réfléchir à l'évolution la plus pertinente pour chaque site en fonction de leur contexte spécifique.

The shopping center has experienced significant growth, initially in the United States and subsequently in France, emerging as one of the most lucrative real estate investments. However, as a monofunctional entity characterized by low density, contributing to extensive land artificialization, and serving as a temple of consumerism, it has now become the subject of criticism. Nevertheless, not all shopping centers conform to these categorizations. This thesis proposes a novel typological approach to the shopping center and examines the factors and conditions necessary for its transformation. It investigates the possibility of redefining the notion of "center" that it embodies. The research explores the potential of shopping centers to evolve into new urban centralities. To address these questions, analyses of contemporary case studies are conducted, along with simulations using the serious game « Ville·s En-Jeux », developed within the framework of this research. These approaches have facilitated the establishment of a classification of possible evolutions for shopping centers according to various scales of intervention. The ultimate objective is to provide programming assistance tools, enabling stakeholders to contemplate the most pertinent evolution for each site based on its specific context.